◎資金計劃是購屋前重要工作之一，周詳的計劃不但能將財力作最有效的運用，同時，也可以避免購屋之後，為償還貸款而擔憂喔。

▲自備款的準備

目前自備款約占不動產總價款之30%左右，擬定好自己的購屋目標及資金來源計劃表後，開源節流累積資金，只要本身信用狀況良好，您所購的房屋本身條件、座落地點不是太差，一般銀行至少均可貸到70%~80%。

▲房貸種類

指標利率訂價模式的房貸產品，稱為「指數型房貸」。
「傳統房貸」則是以基本放款利率再加碼。
此兩種房貸最大的差別是利率計算基礎不同，指數型房貸多以存款利率或貨幣市場的指標利率為基礎再加碼。

▲貸款償還方式

• 方式一：本息定額攤還法
  將所貨的本金及貸款利息平分攤至每一期繳付，所以每期所繳金額均相同；這種還款方式較穩定，資金較易安排及調度。
   
• 方式二：本金平均攤還法
  將所貸本金平均攤至每一期償付，所以每期所償付之本金均相同，但利息則每期不同。利息之計算係以尚未償之金額計算，這種償付方式式雖然初期負擔較重，但每期遞減，愈繳愈少，是一種相當公平合理的方式。

▲購屋後安全的財務結構：

• 資產／負債：表示每元的負債有多少資產可抵償。（應大於1，而資產 是您所擁有的動產與不動產之總和）。
   
• 金融性資產／負債：表示資產變現能力之強弱；比值愈大應付突發事件的的能力愈強。（金融性資產指變現力強的動產如；有價債券、現金、股票、黃金等）。
   
• 淨值／資產：表示資產中有多少是屬於自己的，比值大，自有率愈高。（資產減負債後的餘額為淨值）。

◎目前國內購屋的型態主流可粗分為(預售屋)和(中古屋)兩大類

▲打算購買中古屋的您，可以從這些地方找~

除了傳統的報紙分類稿、直接信函（DM）或者親友介紹外，尚有：
                                                                                                                                                      

（一）不動產仲介經紀公司
不動產仲介經紀公司具備豐富的售屋資訊，利用業者的電腦連線作業，購屋者可於電腦存檔的售屋資訊，迅速有效的尋找符合自身需求的房屋。

（二）國宅通告
各縣市政府在適當的時機公告國宅出售，價格均市價便宜很多，但需留意國宅施工品質，此外，除非有特殊促銷，否則需符合國宅購買資格者才能購買。

（三）法院拍賣
可多留意報紙上的法院公告，有意購屋者可參加法院標購，但需注意有點交與否的問題及標到後屋主不肯交屋困擾。

▲想買預售屋您，可以從這些地方找~

（一）報紙、雜誌
（二）電視、電台廣告
（三）直接信函（DM）
（四）代銷公司
（五）建設公司

▲確定購屋目的

首先要明白自己購買動用途，是自住、投資、或辦公用。了解自己的需要對標的物的標準就可以更明確。

▲擇定購屋區域（縣市＿區＿生活圈＿路段）

區域大環境視需求要考慮的項目參考如下：

• 學區〈即便家中沒有學齡兒童，但若預算許可，還是可以選擇明星學區，利於將來轉手〉
• 公園綠地、交通動線（住家至工作地點及車站的距離，負擔的交通成本與每天耗費的時間）
• 生活機能（是否毗臨超市、市場、大賣場、餐廳、醫院、圖書館等）
• 公共社施
• 避免如變電所等嫌惡設施……等等，各方面均要一併考量。

 

▲確定需求坪數

以需求的房間數、客餐廳及衛浴數及是否需要車位等空間來估計應購之坪數。

▲實地查看

資訊收集完成、資金來源也都有完美的規劃，這時對您有興趣的物件，一定要進行實地看屋，徹底了解實際狀況。看屋時最好能選擇一段完整且充裕的時間進行，然後將看屋時得到的資訊如房價、格局、通風、採光、裝潢、建材、社區管理及周遭小環境（鄰居素質、巷寬、街道清潔、寧靜度、商店類型、出入份子、停車方便性、風水等）一一記錄，並多看幾間多比較。

▲占有使用情況了解、產權調查

雖然所有權者得支配所有物，但如遇到租賃、使用借貸、無權占有卻可能損害或限制所有權的行使。產權調查，也就是所有權調查，調查方式是向地政事務所申請土地及建物登記謄本。從謄本中可查出登記面積、所有權人及其權利範圍，以及是否有被查封，還有所有權人是曾設定抵押權、貸款的額度多少等。

 

▲選擇不同時段看屋

(一)若時間允許，最好能在雨天、晚上、下午時段都前去看屋。下雨時可看房屋是否有漏

      水現象，晚上可由燈光看社區進駐率，下午則可看房屋是否會西曬。

(二)週三、週五或週末的夜間，注意是否可能有小型的固定集市在屋子附近，以免影響作

      息安寧及生活品質。

 

▲清楚房子所有權人(屋主)＆核對資料

簽約時，務必要求出面簽約者為房子的所有權人。
屋主本人親自出面者，可核對其身分記載是否與謄本記載相符，並確定年齡是否已達定成年，若其未達成年，縱為所有權人，依民法規定，「限制行為能力人未法定代理人之允許，訂立之契約，須經法定人之承認，始生效力。」
若是由代理人出面之情形，除要求具所有權人授權書外，最好亦要求代理人出示身分證，及買賣標的之所有權狀正本以加強確認其授權之事實。

▲不動產標示記載正確嗎？

一般在簽訂契約時，標的物的記載是委由地政士（俗稱代書）填寫，但簽約人還是必須要加以核對喔。最好在訂約前便確切清楚知道房屋座落地點，在簽約當日便可以對一對所有權狀及謄本上之記載是否一致，以避免不必要之失誤。當然正派經營的不動產仲介經紀業者，事先就應為您注意到這點。

▲目前誰是房屋的使用人？

             如果目前的使用人不是租賃關係，亦非屋主及其家居之情形，則使用人之地位將有曖昧之虞，在

             此情形下，宜要求賣方於訂約時註明該屋之使用狀況，並保證屆時如期交屋之記載，以免因屋主

             與第三人之利害關係影響到日後交屋時節外生枝。

▲有沒有增建物？

在頂樓之情形最常見到有增建之情形。看屋時，應洽詢並檢視增建物。訂約時，最好將增建物一併記載並說明清楚。

▲房屋負擔

抵押權是一種擔保物權，供設定之不動產對於該債權之受清償負有擔保責任，並不因抵押物所有權移轉而有所影響（白話一點也就說呢，如果A的房子因貸款抵押給甲銀行，現在A把房子賣給了B，那麼在A清償貸款前，甲銀行還是擁有這棟房子的抵押權）。
一般房地產，因向銀行貸款分期償付者多有設定抵押權，在此情形，被擔保之借款額度為多少，可事前向銀行查詢，較不會發生問題，只要在自備款上斟酌即可。但例外的是在有設定第二順位抵押權之情形，由於謄本上所記載之擔保金額之實際數目，不易察知。此情形必須特別注意，並於簽約即有所約定，除要求賣方出示第二順位抵押權及其後順位抵押負債之憑據，且務必要債主切結說明讓抵押債務之實際金額。當然如果可能，最好能事先接洽該抵押權人請其提出借款憑證並說明金額較為保險。
而為確保安全，已付款項必須小於總價款扣除原貸款清償總額及增值稅之餘額。

▲防範違約的方法

（一）調閱當日之謄本：
不動產物權依法律行為取得設定，喪失及變更者，非經登記不生效力。 調閱謄本可以從中了解其他項權利登記情形，及有設定抵押或被查封情事，也以防中途產權因借貸設定而有所異動。同時對面積、權利範圍皆應逐一審核。

（二）要求賣方出示所有權狀正本：
為另一種合法占有，雖不屬於「買賣不破租賃原則」，但為免將來催討 麻煩，最好能請出賣人先行收回。

（三）訂定各項義務履行日期：
各付款期及賣方相對履行之義務，若均訂定日期，則逾期未履行之一方已構成遲延責任而不待再行限期催告。如此一來可收督促之效，二來對 於一方拖延應負的責任，亦有可供判定基準。

（四）違約金：
債務不履行，主張行使損害賠償請求權之一方，對其損害範圍及程度必 須負舉證責任。然而舉證責任之所在，常為敗訴之所在，為了方便起見，雙方若約明違約金，以為損害賠償之預定額，則可免除損害範圍及程度舉證之苦惱，同時亦可收惕勵之效而約束雙方不任意違約。

（五）租賃契約之處理：
基於「買賣不破租賃原則」之規定，已租賃契約之房屋，縱使所有權人有變更，亦不影響承租人租賃約享有之權利義務。故買方簽約時，可與賣方有下列約定：
1.未到租金之收取與歸屬。
2.若有押金，押金是否移轉或從價金扣抵。
3.於產權移轉登記完畢後，對前二項事由通知債務人之責任歸屬。
4.若租約即將到期，是否賣方負責交屋以及承租人不按時交還房屋時，
由何方負責處理。

（六）瑕疵責任：
一般中古屋買賣，多以現況交屋為原則，若發現瑕疵而不事先主張，交屋即視同意接受。若遲至交屋時才要聲明權利，恐賣方不接受而因此產生糾紛。為此，除了事先檢查房屋本身狀況外，如發現瑕疵不妨在簽訂買賣契約時，約定修繕事項之責任歸屬。

▲買賣流程以及應準備哪些證件?!

◆用印

  這個流程通常與簽約同時完成。
（一）地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
（二）買方交給地政士自己的證件，可請地政士簽收。

◆完稅

（一）完稅前，請地政士確認塗銷原屋主貸款所需金額，以及自己貸款銀行可核貸金額。
（二）依「不動產買賣契約書」約定方式，給付完稅款，並繳納契稅。
（三）完稅後，地政士會開始辦理過戶及貸款手續，並請買方開立與尾款相同之商業本票，

            以作為尾款之擔保，兌現日期通常設在交屋後三天內。

◆交屋

（一）買方交付尾款同時點交房屋，最好能在房屋現場點交，點交時應檢視房屋現況，並

            核對附贈設備是否與契約書上所訂相同，交付之鑰匙是否正確。交屋後建議將門鎖換掉。
（二）地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算清楚。
（三）交尾款的同時應取回擔保用之商業本票當場作廢，並拿回未用證件及書表等。
（四）符合自用地價稅者，應申報辦理自用地價稅，並辦理水、電、瓦斯費、電話過戶等。

◎購買房屋時，買方須繳納之稅費包括：印花稅、契稅、登記規費、書狀費、代書費。　　　　　　　　　　　　　　

◆契稅 - 地方稅　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

因為買賣、承典、交換、贈與、分割、或占有等原因取得不動產所有權者，依稅目之稅率按房屋評定現值課徵。         （契稅＝房屋評定現值 × 契稅種類適用之稅率）

◆印花稅 - 地方稅

為憑證稅，凡為書立並使用之憑證（如契約），原則上均應繳納。

（印花稅＝﹙建物契價+公告土地現值總額﹚× 0.1%）

◎除以上之稅捐外，買方還需負擔登記規費、書狀費、代書費、火險費、仲介服務費等費用。

◆登記規費收費單位：地政事務所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　買賣中常見的規費有：登記費、閱覽及申請謄本費、複丈費。不動產物權之取得、設定、喪失、變更以登記為原則，故取得土地及其上建物築改良物後，必須到所轄的地政事務所辦理登記，以確定產權，土地產權登記須繳一定之費用，依規行土地登記規則之規定，登記規費有登記費及書狀費。地政事務所辦登記案件，申請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值0.1%繳納登記費；聲請他項權利內容變更登記，除權利價值增加部分，依前項繳納登記費外，免納登記費；其他尚有工本費，閱覽費，書狀費等規費名目。

（登記費 ＝（建物總現值+申報地價總額）× 0.1% ＋ 書狀費）
（貸款設定登記費 ＝ 銀行貸款設定總額 × 0.1% ＋ 書狀費）

 ◆書狀費收費單位：地政事務所
地政機關依法發給權利人執土地所有權狀，以及建築物改良物所有權狀之憑證書狀工本費，每張80元。

◆火險費收費單位：產險公司
於房屋貸款時投保，僅針對房屋投保，金額依貸款額度、年限、房屋結構而有所不同。

◆仲介服務費收費單位：房仲公司
經由房屋仲介公司成交之服務報酬。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

本公司啟揚房屋買賣收費如下：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　300萬以內，賣方9萬、買方3萬。
300萬以外，賣方3%、買方1%。
 

▲是否為合法經紀業

民國88年起政府公布「不動產經紀業管理條例」，緩衝三年期滿後正式開始實施，不動產仲介經紀業的證照化時代來臨，同時也規範了「人必歸業、業必歸會」的管理制度。現在內政部地政司的網站，或者各縣市政府的地政單位的網站均可查詢到合法的不動產仲介經紀業者。
除此之外，合法之不動產仲介經紀業者必須於營業處所之明顯處揭示張貼下列證照：
（一）公司執照或營利事業登記證（得用影本）。
（二）主管機關許可文件（得用影本）。
（三）不動產經紀人證書（得用影本）。
（四）公會會員證書（得用影本）。
（五）收取報酬標準及方式揭示於營業處明顯處。

▲優良的房仲業者收費標準是固定的

賺取買賣差價乃消費大眾對仲介業最不滿的地方，依不動產經紀業管理條例的規定，買賣雙方合計收取之服務報酬不得超過百分之六的上限，租賃服務報酬則合計不得超過一個半月。

▲目前，較具規模的仲介公司均可提供那些服務？

1.免費不動產諮詢
2.免費房價諮詢
3.免費稅費概算
4.房屋促銷服務
5.買賣協調服務
6.代辦產權轉移
7.融資貸款服務
8.近三個月行情提供

▲優質的房仲業者應提供「房屋交易安全制度 」

在美、加地區均採公平、公正、公開的鑑證交易制度，購屋者先將屋款存入銀行專戶保管，待房屋產權移轉雙方應具備之手續完成後，才執行交屋與交款事宜，對賣方而言，以往擔心過戶後屋款無法收清的煩惱，亦將因房屋交易安全制度而增加一層保障。

以上是合法經紀業者與經紀人員應盡義務與責任，惟有仲介業者落實上述規定，所提供的服務是專業的、合法的、盡責的服務，方能與違法不動產業者有所區隔，減少民眾悔約藉口，降低糾紛。如果合法業者所提供之服務不是專業的、合法的，那合法業者似與非法業者無異。